Mietrendite-Rechner

Brutto- und Nettomietrendite, Kapitalisierungsrate und monatlicher Cashflow sowie Eigenkapitalrendite und mehrjährige Cashflow-Prognose.

Aktualisiert 2026-10-24

Ihre Mietrendite

Nettomietrendite

Geben Sie Ihre Werte ein, um die Rendite zu sehen.

Unter 4 %, niedrig
4 bis 6 %, mittel
6 bis 8 %, gut
Ab 8 %, ausgezeichnet

Gesamtrendite: -
Kapitalisierungsrate: -
Monatlicher Cashflow vor Finanzierung: -
Jährlicher Cashflow vor Finanzierung: -
Monatliche Hypothekenrate: -
Eigenkapitalrendite: -
Monatlicher Cashflow nach Finanzierung: -

Cashflow-Aufschlüsselung für Jahr 1

Bruttomieteinnahmen: -
Mietausfall durch Leerstand: -
Grundsteuer: -
Versicherungen: -
Instandhaltung: -
HOA-Beiträge: -
Immobilienverwaltungskosten: -
Netto-Betriebseinkommen: -

Cashflow und Eigenkapital im Zeitverlauf

Kumulativer Cashflow
Eigenkapital, Immobilienwert abzüglich Restschuld

Jahresprognose

Miete und Ausgaben steigen entsprechend der oben festgelegten Rate; die Hypothekenrate bleibt gleich.

Jahr	Bruttomiete	Netto-Betriebseinkommen	Hypothek	Zahlungsstrom	Immobilienwert	Eigenkapital

So funktioniert's

Ein Mietrendite-Rechner ermittelt die jährlichen Einnahmen einer Mietimmobilie als Prozentsatz ihres Kaufpreises. Die Bruttorendite lässt Ausgaben unberücksichtigt. Die Nettorendite, auch Kapitalisierungsrate genannt, zieht die Betriebskosten ab. Die Eigenkapitalrendite misst bei einer Finanzierung die tatsächliche Rendite auf das eingesetzte Kapital.

Kaufpreis und Miete eingeben
Der Kaufpreis der Immobilie und die monatliche Mieteinnahme.
Ausgaben und Finanzierung hinzufügen
Steuern, Versicherung, Instandhaltung, Hausgeld, Verwaltung und Leerstand sowie ein Darlehen, falls die Immobilie finanziert wird.
Wachstumsannahmen festlegen
Legen Sie fest, wie stark Miete und Immobilienwert voraussichtlich steigen, um die Prognose zu sehen.

Rendite, Kapitalisierungsrate und Eigenkapitalrendite

Bruttomietrendite = Jahresmiete / Kaufpreis × 100 Nettorendite (Cap Rate) = Nettobetriebsertrag / Kaufpreis × 100 Cash-on-Cash-Rendite = Jährlicher Cashflow nach Abzug der Hypothekenzahlungen / eingesetztes Eigenkapital × 100

Der Nettobetriebsertrag (NOI) entspricht der Jahresmiete abzüglich Mietausfällen durch Leerstand, Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung, HOA-Gebühren und Verwaltungskosten, jedoch vor Hypothekenzahlungen. Cap Rate und Nettorendite bezeichnen dieselbe Berechnung aus zwei Perspektiven: Die Cap Rate wird häufiger verwendet, um Immobilien unabhängig von der Finanzierung zu vergleichen, während Nettorendite der Begriff für denselben Wert bei Wohnimmobilien ist.

Welche Mietrendite ist gut?

Unter 4 %: gilt allgemein als niedrig. Es kann schwierig sein, sämtliche Kosten und Hypothekenzahlungen zu decken und darüber hinaus einen finanziellen Überschuss zu erzielen.
4 bis 6 %: angemessen und in stark nachgefragten Städten mit erwarteten Wertsteigerungen verbreitet.
6 bis 8 %: gut, mit solidem Cashflow bei gleichzeitiger Erhaltung der Immobilienqualität.
8 % oder mehr: ausgezeichnet, häufig in aufstrebenden Märkten oder bei Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial.

Bevor Sie sich auf die Schätzung verlassen

Dieser Rechner zeigt den Nettobetriebsertrag vor Schuldendienst. Bei einer finanzierten Immobilie müssen Sie daher die Hypothekenzahlung abziehen, um den tatsächlichen Cashflow zu ermitteln. Die Hypothekenfelder erledigen das automatisch. Größere Investitionsausgaben wie der Austausch von Dach oder Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlage werden nicht separat einkalkuliert. Zusätzlich zur laufenden Instandhaltung betragen sie üblicherweise 1 bis 2 % des Immobilienwerts pro Jahr. Auch Ihre Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen ist nicht enthalten.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Bruttomietrendite, Cap Rate und Cash-on-Cash-Rendite?

Die Bruttomietrendite entspricht der Jahresmiete geteilt durch den Immobilienpreis, ohne Berücksichtigung der Kosten. Die Cap Rate ergibt sich aus dem Nettobetriebsertrag, also der Miete abzüglich der Betriebskosten ohne Hypothek, geteilt durch den Immobilienpreis. Sie dient dazu, Immobilien unabhängig von der Finanzierung zu bewerten. Die Cash-on-Cash-Rendite entspricht dem jährlichen Cashflow nach Hypothekenzahlung geteilt durch Ihr eingesetztes Eigenkapital und misst die Rendite im Verhältnis zum tatsächlich investierten Geld.

Welche Mietrendite gilt als gute Investition?

Dieser Rechner bewertet die Bruttomietrendite unter 4 % als niedrig, 4 bis 6 % als angemessen, 6 bis 8 % als gut und 8 % oder mehr als ausgezeichnet. Die Richtwerte variieren je nach Markt: In Städten mit hohen Wertsteigerungen wie San Francisco oder Manhattan liegt die Bruttomietrendite oft unter 4 %, weil die Wertsteigerung die Einnahmen ergänzt. Märkte im Mittleren Westen können dagegen 8 bis 12 % erzielen.

Welche Betriebskosten gehören in die Berechnung der Nettorendite?

Geben Sie Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung, HOA-Gebühren, die Verwaltungsgebühr als Anteil der Miete und die Leerstandsquote als Anteil der Bruttomiete ein. Als Faustregel machen die Kosten 40 bis 50 % der Bruttomiete aus. Eine Bruttomietrendite von 8 % wird so oft zu einer Nettorendite von 4 bis 5 %.

Wie wirkt sich die Leerstandsquote auf die Mieteinnahmen aus?

Die Leerstandsquote gibt an, welcher Anteil des Jahres die Wohnung leer steht. Bei einer Monatsmiete von $2,500 verursacht eine Leerstandsquote von 5 % jährlich $1,500 an Einnahmeverlusten. Der Rechner zieht diesen leerstandsbedingten Verlust von der Bruttomiete ab, bevor er Nettorendite, Cap Rate und Prognose berechnet. So werden die Werte realistischer.

Sollte ich den Kaufpreis oder den aktuellen Marktwert verwenden?

Wenn Sie entscheiden möchten, ob Sie eine Immobilie kaufen, verwenden Sie den Kaufpreis. Um die laufende Performance zu verfolgen oder die Immobilie mit anderen bereits vorhandenen Immobilien zu vergleichen, empfiehlt es sich, den aktuellen Marktwert zu verwenden. Dies wird auch Rendite auf den Wert genannt. Der Rechner verwendet den eingegebenen Preis als Nenner. Geben Sie daher den Wert ein, der zu Ihrem Zweck passt.