Calculadora de rentabilidade de aluguel

Rentabilidade bruta e líquida do aluguel, taxa de capitalização e fluxo de caixa mensal, além de retorno sobre o capital investido e projeção de fluxo de caixa para vários anos.

Sua rentabilidade de aluguel

Rentabilidade líquida do aluguel

Digite seus números para ver a rentabilidade.

Abaixo de 4%, ruim
4 a 6%, regular
6 a 8%, bom
Acima de 8%, excelente

Rentabilidade bruta: -
Taxa de capitalização: -
Fluxo de caixa mensal, antes do financiamento: -
Fluxo de caixa anual, antes do financiamento: -
Prestação mensal do financiamento: -
Retorno cash-on-cash: -
Fluxo de caixa mensal após o financiamento: -

Detalhamento do fluxo de caixa do ano 1

Receita bruta de aluguel: -
Perda por vacância: -
Imposto sobre imóveis: -
Seguros: -
Manutenção: -
Taxas da HOA: -
Administração do imóvel: -
Receita operacional líquida: -

Fluxo de caixa e patrimônio ao longo do tempo

Fluxo de caixa acumulado
Patrimônio, valor do imóvel menos saldo do empréstimo

Projeção ano a ano

O aluguel e as despesas aumentam conforme a taxa definida acima; a prestação do financiamento permanece fixa.

Ano	Aluguel bruto	Receita operacional líquida	Financiamento	Fluxo de caixa	Valor do imóvel	Patrimônio

Como funciona

Uma calculadora de rentabilidade de aluguel mede a renda anual gerada por um imóvel locado como porcentagem do seu preço. A rentabilidade bruta ignora despesas; a rentabilidade líquida, também chamada de cap rate, subtrai as despesas operacionais; o retorno cash-on-cash mede seu retorno real sobre o dinheiro aplicado quando o imóvel é financiado.

Informe o preço e o aluguel
O preço do imóvel e o aluguel mensal que ele gera.
Adicione despesas e financiamento
Impostos, seguro, manutenção, HOA (taxas da associação de proprietários de imóveis), administração e vacância, além do empréstimo caso haja financiamento.
Defina as premissas de crescimento
A velocidade com que o aluguel e o valor do imóvel devem crescer, para visualizar a projeção.

Rentabilidade, cap rate e retorno cash-on-cash

Rentabilidade bruta = Aluguel anual / Preço × 100 Rendimento líquido (cap rate) = Renda operacional líquida / Preço × 100 Retorno sobre o capital investido = Fluxo de caixa anual após o financiamento / Entrada × 100

A receita operacional líquida (NOI) é o aluguel anual menos as perdas por vacância, imposto sobre imóveis, seguro, manutenção, HOA (taxas da associação de proprietários de imóveis) e administração, antes de qualquer prestação do financiamento. A taxa de capitalização e a rentabilidade líquida representam o mesmo cálculo sob duas perspectivas: a taxa de capitalização é mais comum para comparar imóveis independentemente do financiamento, enquanto a rentabilidade líquida é o termo residencial para o mesmo valor.

O que é um bom rendimento de aluguel

Abaixo de 4%: geralmente considerado baixo. Pode não cobrir as despesas ou o financiamento com margem de segurança.
De 4 a 6%: razoável, comum em áreas urbanas de alta demanda que também esperam forte valorização.
De 6 a 8%: bom, fluxo de caixa sólido mantendo a qualidade do imóvel.
8% ou mais: excelente, frequentemente encontrado em mercados emergentes ou imóveis com potencial de valorização.

Antes de confiar na estimativa

Esta calculadora apresenta a receita operacional líquida antes do serviço da dívida; portanto, se o imóvel for financiado, subtraia a prestação do financiamento para obter o fluxo de caixa real, o que os campos de financiamento fazem automaticamente. Ela não prevê separadamente grandes despesas de capital, como troca de telhado ou substituição do sistema de climatização, que costumam representar de 1% a 2% do valor do imóvel por ano além da manutenção rotineira, e não inclui o seu imposto de renda sobre os rendimentos de aluguel.

Perguntas frequentes

Qual é a diferença entre rendimento bruto, cap rate e retorno caixa a caixa?

O rendimento bruto é igual ao aluguel anual dividido pelo preço do imóvel, ignorando despesas. A taxa de capitalização é igual à receita operacional líquida (aluguel menos despesas operacionais, excluindo o financiamento imobiliário) dividida pelo preço do imóvel, usada para avaliar imóveis independentemente do financiamento. O retorno sobre o capital investido é igual ao fluxo de caixa anual após o financiamento dividido pela sua entrada, medindo seu retorno real sobre o dinheiro que você investuiu.

Qual faixa de rendimento de aluguel é considerada um bom investimento?

Esta calculadora classifica o rendimento bruto abaixo de 4% como ruim, de 4 a 6% como razoável, de 6 a 8% como bom e de 8% ou mais como excelente. Esses parâmetros variam por mercado: cidades com alta valorização, como São Francisco ou Manhattan, muitas vezes apresentam rendimentos brutos abaixo de 4% porque a valorização compensa a renda, enquanto mercados do Meio-Oeste dos Estados Unidos podem render de 8 a 12%.

Quais despesas operacionais devo incluir no cálculo do rendimento líquido?

Digite o imposto sobre imóveis, seguro, manutenção, taxas da HOA (taxas da associação de proprietários de imóveis), a taxa de administração como porcentagem do aluguel e a taxa de vacância como porcentagem do aluguel bruto. Uma regra prática comum é que as despesas consomem de 40% a 50% do aluguel bruto, portanto, uma rentabilidade bruta de 8% frequentemente se torna uma rentabilidade líquida de 4% a 5%.

Como a taxa de vacância afeta a renda de aluguel?

A taxa de vacância é a parte do ano em que a unidade fica vazia. Uma taxa de vacância de 5% sobre um aluguel mensal de $2.500 custa $1.500 por ano em perda de receita. A calculadora subtrai essa perda ajustada pela vacância do aluguel bruto antes de calcular o rendimento líquido, a taxa de capitalização e a projeção, tornando os números mais realistas.

Devo usar o preço de compra ou o valor de mercado atual?

Para decidir se deve comprar um imóvel, use o preço de compra. Para acompanhar o desempenho contínuo ou comparar com outros imóveis que você já possui, use o valor de mercado atual, às vezes chamado de rentabilidade sobre o valor. A calculadora usa o preço inserido como denominador, portanto insira o valor que melhor atender ao seu objetivo.