Calculadora de aluguel ou compra
Compare o custo líquido real de alugar e comprar um imóvel no seu horizonte de tempo, investindo sua entrada e qualquer economia mensal com aluguel.
Sua comparação
Em 7 anos
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- Custo líquido para comprar
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- Custo líquido para alugar
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- Patrimônio líquido e valorização do imóvel
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- Carteira de investimentos, se alugar
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- Ano de equilíbrio
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Custo líquido ao longo do tempo
- Custo líquido para comprar
- Custo líquido para alugar
Detalhamento dos custos no seu horizonte de tempo
Compra
- Prestações do financiamento
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- Imposto sobre imóveis
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- Seguro residencial
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- Taxas da HOA
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- Manutenção
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- Patrimônio líquido amortizado
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- Valorização
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- Custo líquido para comprar
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Aluguel
- Aluguel pago
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- Seguro do inquilino
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- Crescimento dos investimentos
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- Custo líquido para alugar
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Como funciona
Uma calculadora de alugar ou comprar compara o custo líquido real de alugar e comprar ao longo de um período, incluindo financiamento imobiliário, imposto imobiliário, seguro, manutenção, patrimônio acumulado no imóvel e valorização do lado da compra, além de aluguel, seguro para inquilinos e crescimento dos investimentos do lado do aluguel.
- Insira os dados do imóvel e do empréstimo
Preço, entrada, taxa e prazo do financiamento, além de impostos, seguro, HOA (taxas da associação de proprietários de imóveis) e manutenção.
- Insira o aluguel
Aluguel mensal, taxa de aumento e seguro para inquilinos.
- Defina suas premissas e horizonte de tempo
Valorização esperada e retorno sobre investimentos, e por quantos anos você está comparando.
Investindo a diferença
Comprar e alugar são comparados como dois usos para o mesmo dinheiro. A entrada que você daria em um imóvel é investida com o retorno esperado. Em qualquer mês em que alugar custe menos que comprar, essa economia também é investida, rendendo juros compostos à mesma taxa. Essa é a mesma abordagem usada por calculadoras famosas de aluguel versus compra, como a do New York Times, e geralmente favorece mais o aluguel do que uma simples comparação de fluxo de caixa, pois credita ao inquilino o crescimento real de mercado sobre o dinheiro que o comprador colocou na casa.
Custo líquido para comprar = Financiamento imobiliário + imposto + seguro + HOA + manutenção − capital amortizado − valorização
Custo líquido de aluguel = Aluguel + seguro do inquilino − crescimento do investimento
O ponto de equilíbrio é o ano em que a opção mais barata muda, caso isso ocorra dentro de 30 anos. Qualquer que seja o total menor no horizonte temporal escolhido por você, essa será a melhor escolha financeira para esse período, neste modelo.
Antes de confiar na estimativa
Esta calculadora não inclui custos únicos de fechamento, tipicamente de 2% a 5% do valor do empréstimo na compra, nem custos de venda, tipicamente de 6% a 10% em comissões de corretores, ambos favorecendo o aluguel em horizontes temporais curtos. Ela pressupõe que você realmente investe o que gastaria com uma prestação habitacional maior, o que exige disciplina. Também não considera fatores não financeiros, como estabilidade, controle sobre o imóvel ou flexibilidade para mudar.
Perguntas frequentes
Como a calculadora decide qual opção é mais barata?
Ela compara o custo líquido de comprar, que inclui financiamento imobiliário, imposto, seguro, HOA (taxas da associação de proprietários de imóveis) e manutenção, menos o capital amortizado e a valorização, com o custo líquido de alugar, que inclui aluguel e seguro para inquilinos, menos o crescimento dos investimentos. O menor total no período escolhido é a opção mais barata neste modelo. O ponto de equilíbrio é o ano em que a situação se inverte, caso isso ocorra dentro de 30 anos.
O que significa investir a diferença?
Sua entrada é investida à taxa de retorno esperada se você alugar em vez de comprar, já que não fica imobilizada em um imóvel. Além disso, em qualquer mês em que o custo do aluguel for menor que o da propriedade, a calculadora pressupõe que você também investe essa economia, com juros compostos à mesma taxa. Isso atribui ao inquilino o crescimento de mercado que o comprador abre mão ao destinar esse dinheiro ao imóvel.
Esta calculadora inclui custos de fechamento ou de venda?
Não. Ela foca nos custos mensais recorrentes. Custos típicos de fechamento de 2% a 5% do valor do empréstimo na compra, e de 6% a 10% em comissões de corretores na venda, são despesas reais que favorecem o aluguel em horizontes de tempo curtos. Para uma estadia planejada curta, some mentalmente esses custos ao total da compra.
Esta calculadora considera a valorização do imóvel e os aumentos de aluguel?
Sim. Você insere uma taxa anual esperada de valorização do imóvel, com juros compostos a cada ano do seu horizonte, e uma taxa de aumento de aluguel que ajusta seu aluguel mensal anualmente. Ambas alteram significativamente o resultado, então vale a pena testar um valor conservador e um otimista para cada uma.
Qual horizonte de tempo torna a compra mais barata que o aluguel?
Depende muito da sua taxa de financiamento, da valorização esperada, do retorno esperado dos investimentos e da diferença entre o aluguel e o custo de propriedade. Quando o retorno do investimento é bem superior à taxa de financiamento e à valorização, alugar pode continuar sendo mais barato por muito tempo neste modelo. Faça a simulação na calculadora com seus próprios números em vez de confiar em regras gerais.