Calculadora de alquiler vs compra
Compara el costo neto real de alquilar y comprar una vivienda en tu horizonte temporal, invirtiendo tu pago inicial y cualquier mes en que los costos de alquiler sean menores.
Tu comparación
En 7 años
-
- Costo neto de compra
- -
- Costo neto de alquiler
- -
- Patrimonio neto y plusvalía de la vivienda
- -
- Cartera de inversión, si alquilas
- -
- Año de cruce
- -
Costo neto a lo largo del tiempo
- Costo neto de compra
- Costo neto de alquiler
Desglose de costos durante tu horizonte temporal
Comprar
- Cuotas mensuales de la hipoteca
- -
- Impuesto sobre la propiedad
- -
- Seguro de hogar
- -
- Cuotas de HOA
- -
- Mantenimiento
- -
- Capital amortizado
- -
- Plusvalía
- -
- Costo neto de compra
- -
Alquiler
- Alquiler pagado
- -
- Seguro de inquilino
- -
- Crecimiento de la inversión
- -
- Costo neto de alquiler
- -
Cómo funciona
Una calculadora de alquiler vs. compra compara el verdadero costo neto de alquilar y comprar durante un horizonte temporal, e incluye pagos de hipoteca, impuesto sobre la propiedad, seguros, mantenimiento, patrimonio neto y plusvalía en el lado de la compra, así como alquiler, seguro de inquilino y crecimiento de inversiones en el lado del alquiler.
- Ingresa la vivienda y el préstamo
Precio, pago inicial, tasa y plazo de la hipoteca, además de impuesto sobre la propiedad, seguro, HOA (cuotas de la asociación de propietarios) y mantenimiento.
- Ingresa el alquiler
Alquiler mensual, su tasa de aumento y el seguro de inquilino.
- Define tus supuestos y horizonte temporal
Plusvalía esperada y retorno de inversión, y cuántos años estás comparando.
Invertir la diferencia
Comprar y alquilar se comparan como dos usos del mismo dinero. El pago inicial que habrías destinado a una vivienda se invierte a tu retorno esperado. En cualquier mes en que alquilar cueste menos que comprar, ese ahorro también se invierte y se capitaliza a la misma tasa. Este es el mismo enfoque utilizado por conocidas calculadoras de alquiler vs. compra, como la del New York Times, y generalmente favorece más al alquiler que una simple comparación de flujo de caja, porque le atribuye al inquilino un crecimiento real de mercado sobre el dinero que el comprador destinó a la casa.
Costo neto de comprar = Hipoteca + impuesto + seguro + HOA + mantenimiento − capital amortizado − plusvalía
Costo neto de alquilar = Alquiler + seguro de inquilino − crecimiento de la inversión
El punto de equilibrio es el año en que la opción más económica cambia, si esto ocurre dentro de 30 años. El total que sea menor al final del horizonte temporal elegido representa la mejor decisión financiera para ese periodo, según este modelo.
Antes de confiar en la estimación
Esta calculadora no incluye los costos únicos de cierre, que suelen ser del 2 al 5 % del monto del préstamo al comprar, ni los costos de venta, generalmente del 6 al 10 % en comisiones de agentes, factores que favorecen el alquiler en horizontes temporales cortos. Asume que realmente inviertes lo que habrías gastado en un pago de vivienda mayor, lo cual requiere disciplina. Tampoco considera factores no financieros como la estabilidad, el control sobre la propiedad o la flexibilidad para mudarse.
Preguntas frecuentes
¿Cómo determina la calculadora qué opción es más económica?
Compara el costo neto de comprar, que incluye cuotas mensuales de la hipoteca, impuestos, seguros, HOA (cuotas de la asociación de propietarios) y mantenimiento, menos el capital pagado y la plusvalía, contra el costo neto de alquilar, que comprende el alquiler y el seguro de inquilino menos el crecimiento de la inversión. El total que resulte menor en tu horizonte temporal elegido será la opción más económica según este modelo. El punto de equilibrio es el año en que se produce este cambio, si ocurre dentro de 30 años.
¿Qué significa invertir la diferencia?
Tu pago inicial se invierte al rendimiento esperado si alquilas en lugar de comprar, ya que no queda inmovilizado en una vivienda. Además, en cualquier mes en que alquilar cueste menos que ser propietario, la calculadora asume que también inviertes ese dinero ahorrado, capitalizándolo a la misma tasa. Esto le atribuye al inquilino el crecimiento del mercado al que renuncia el comprador por destinar ese dinero a su vivienda.
¿Esta calculadora incluye los costos de cierre o de venta?
No. Se centra en los costos mensuales continuos. Los costos de cierre típicos del 2 al 5 % del monto del préstamo al comprar, y las comisiones de agentes del 6 al 10 % al vender, son gastos reales que favorecen el alquiler en horizontes temporales cortos. Para una estadía planificada breve, suma mentalmente esos costos al total de compra.
¿Esta calculadora toma en cuenta la plusvalía de la vivienda y los aumentos de alquiler?
Sí. Ingresa una tasa anual esperada de plusvalía de la vivienda, compuesta cada año de tu horizonte, y una tasa de aumento de alquiler que incrementa tu renta mensual cada año. Ambos factores cambian significativamente el resultado, por lo que vale la pena probar un valor conservador y uno optimista para cada uno.
¿Qué horizonte temporal hace que comprar sea más barato que alquilar?
Depende en gran medida de tu tasa hipotecaria, la plusvalía esperada, el rendimiento esperado de inversión y la diferencia entre el alquiler y el costo de ser propietario. Cuando el rendimiento de la inversión supera ampliamente la tasa hipotecaria y la plusvalía, alquilar puede seguir siendo más barato durante mucho tiempo en este modelo. Ejecuta la calculadora con tus propios números en lugar de confiar en una regla general.