Calculadora de relación deuda-ingreso (DTI)
Tu relación deuda-ingreso y la proporción de gastos de vivienda sobre ingresos: cómo las interpretan los prestamistas y cuánto margen tienes antes de los límites comunes de los préstamos.
Tu relación DTI
Relación deuda-ingreso
-
Ingresa tus ingresos y deudas
- Menos del 36 %, sólida
- De 36 a 43 %, aceptable
- Más del 43 %, alta
- Ingreso mensual total
- -
- Deuda mensual total
- -
- Proporción de gastos de vivienda sobre ingresos
- -
- Margen antes del 43 %
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Límites de DTI por tipo de préstamo
Pautas generales. Los prestamistas individuales y los factores compensatorios, como un pago inicial grande o una puntuación de crédito alta, pueden modificar estos valores.
- Convencional (hipoteca calificada): 43 % de relación deuda-ingreso total, a veces más con buen crédito.
- FHA: aproximadamente del 43 al 50 % de relación deuda-ingreso total, con factores compensatorios.
- VA: sin límite estricto; el 41 % es una pauta común.
- Jumbo: a menudo 43 % o menos, según el prestamista.
Cómo funciona
Una calculadora de relación deuda-ingreso (DTI) mide qué porcentaje de tu ingreso mensual bruto se destina al pago de deudas, dividiendo tus obligaciones mensuales totales entre tu ingreso bruto para ayudar a los prestamistas a evaluar la calificación para una hipoteca.
- Ingresa tu ingreso bruto
Antes de impuestos, de todas las fuentes.
- Ingresa tus deudas mensuales
Vivienda, préstamos y mínimos de tarjetas de crédito.
- Interpreta tu proporción
Compáralo con los límites por tipo de préstamo a continuación.
La fórmula de DTI
DTI = deuda mensual total ÷ ingreso mensual bruto × 100
Si ganas $6.000 al mes y tienes $2.400 en pagos mensuales de deuda, tu DTI es del 40 %. Los prestamistas siempre usan el ingreso bruto, es decir, el ingreso antes de impuestos y deducciones, porque el pago neto varía según la situación fiscal y subestimaría tus obligaciones.
DTI de vivienda y DTI total
DTI de vivienda: incluye solo los gastos de vivienda: hipoteca o alquiler, impuesto sobre la propiedad, seguro y HOA. La mayoría de los prestamistas prefiere que esta proporción sea inferior al 28 %.
DTI total: incluye todas las obligaciones de deuda mensuales. Es la cifra a la que normalmente se refieren cuando dicen "DTI"; por lo general, los prestamistas prefieren que sea inferior al 43 %, aunque algunos programas permiten más si hay factores compensatorios.
Lo que no incluye el DTI
- Servicios públicos: facturas de electricidad, gas, agua e internet.
- Seguros: seguros médicos, de vida y de auto, a menos que formen parte del pago de un préstamo.
- Gastos cotidianos: comestibles, gasolina y entretenimiento.
- Suscripciones: servicios de streaming, membresías de gimnasio y cargos recurrentes similares.
Formas de reducir tu DTI
Paga primero las deudas con las cuotas más altas, evita abrir nuevos créditos antes de solicitar un préstamo, refinancia los préstamos existentes para obtener una cuota mensual más baja o aumenta tus ingresos brutos. Pagar incluso un saldo mensual pequeño, como $50, igual mejora la proporción porque cambia directamente el numerador.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre el DTI de vivienda y el DTI total?
El DTI de vivienda divide solo tus gastos de vivienda (hipoteca o alquiler, impuestos sobre la propiedad, seguros y HOA) entre tus ingresos mensuales brutos. El DTI total suma todas las demás deudas mensuales, incluidos préstamos automotrices y estudiantiles, pagos mínimos de tarjetas de crédito, préstamos personales, manutención infantil y pensión alimenticia. Los prestamistas evalúan ambas proporciones.
¿Qué relación de DTI exigen los prestamistas hipotecarios?
La mayoría de los prestamistas convencionales exige un DTI total inferior al 43 %. Las pautas de Fannie Mae y Freddie Mac permiten hasta un 45 % o 50 % en algunos casos con factores compensatorios, como un pago inicial grande o un excelente historial crediticio. Los préstamos FHA permiten un DTI total de aproximadamente 43 % a 50 %, y los préstamos VA no tienen un límite estricto, pero suelen usar el 41 % como referencia. Cuanto menor sea tu DTI, más sólida será tu solicitud.
¿Se utilizan los ingresos brutos o netos en el cálculo de la DTI?
Los prestamistas siempre utilizan los ingresos brutos, es decir, tus ingresos antes de impuestos y deducciones. Usar los ingresos netos subestimaría tu capacidad de pago, ya que la carga fiscal varía según cada persona. Ingresa tu ingreso mensual total antes de impuestos de todas las fuentes, incluyendo salario, ingresos por trabajo independiente, ingresos por alquiler y pensión alimenticia recibida.
¿Influyen los saldos o límites de las tarjetas de crédito en la DTI?
Solo cuenta el pago mínimo mensual de cada tarjeta de crédito para el DTI total, no el saldo completo. Sin embargo, mantener saldos altos perjudica tu puntaje crediticio, lo que afecta tu tasa de interés. Reducir los saldos antes de solicitar un préstamo puede bajar el DTI y mejorar tu perfil crediticio.
¿Puedo reducir mi DTI sin pagar mis deudas?
Sí. Aumentar tu ingreso mensual bruto reduce tu porcentaje de DTI sin tocar la deuda, ya que incrementa el denominador. También puedes postergar nuevas solicitudes de deuda, refinanciar préstamos con pagos altos para reducir los montos mensuales o reestructurar las deudas existentes. Prueba diferentes cifras de ingresos y deudas en la calculadora para ver qué combinación alcanza tu relación objetivo.